A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação – Seção Mato Grosso do Sul (ABMH-MS) e o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – Seção Mato Grosso do Sul (IBEDEC-MS) conseguiram liminar suspendendo o leilão do imóvel de Alex Pereira de Souza. Devido ao atraso de algumas parcelas de seu financiamento, a Caixa Econômica Federal colocou o imóvel em leilão extrajudicial. Com a decisão, o mutuário poderá tentar negociar sua dívida e permanecer com sua casa.
A Lei 9.514/97, que trata da alienação fiduciária de bens imóveis, prevê que passados 30 dias do início da inadimplência, o banco pode iniciar a execução extrajudicial do contrato. Nessa hipótese, é obrigatória a notificação pessoal do devedor (via cartório) para pagar o débito no prazo de 15 dias. Passado esse prazo, o registro de propriedade do imóvel é transferido para o nome do banco, que, em seguida – já como novo proprietário – tem que levar o imóvel a dois leilões públicos. Caso não exista arrematantes, o imóvel fica definitivamente com o banco, em pagamento da dívida (prestações vencidas e saldo devedor).
De acordo com a consultora jurídica da ABMH-MS e IBEDEC-MS, Bárbara Grassi, isso tem facilitado a execução da dívida e a retomada do imóvel pelo banco. No entanto, como se trata de uma execução extrajudicial, ou seja, sem passar pelo crivo do Poder Judiciário, é possível requerer a anulação do procedimento na Justiça ou uma indenização pela diferença entre o valor real do imóvel e o valor da dívida. Como foi o caso de Alex.
“Não é uma tarefa fácil e cada caso deve ser analisado isoladamente. A dica é não deixar que chegue nesse ponto. Se houver dificuldade no pagamento de alguma parcela, o ideal é procurar o banco ou entidade de defesa da classe e negociar, ou – numa saída mais drástica – vender o imóvel, quitar o financiamento e assim não perder tudo que investiu”, orienta Grassi.
Para os contratos do programa Minha Casa Minha Vida, ainda existe a alternativa do Fundo Garantidor, que cobre o pagamento das prestações por até 36 meses dependendo da faixa de renda. Porém, existem desvantagens, pois o mutuário tem que comprovar o desemprego ou a perda da renda no momento da assinatura.
“Além disso, o Fundo não paga a prestação: ela é incorporada ao saldo devedor e cobrada ao final do financiamento. Ou seja: se o prazo inicial era de 240 meses e o beneficiado utilizou o fundo por 12 meses, o novo prazo será de 252, e assim por diante. É bom lembrar que sobre essas prestações incidirão os mesmos juros e correção monetária do restante do financiamento”, afirma Bárbara Grassi.
A consultora ressalta que o importante é não ficar de braços cruzados diante dos contratos que não possuem a cobertura do Fundo Garantidor. “Uma alternativa é pedir a utilização do FGTS para pagamento das prestações em atraso. Embora esta saída não seja aceita diretamente nas agências bancárias, basta que o trabalhador faça o requerimento na via judicial para conseguir o benefício e, assim, evitar a perda do imóvel”.
Além de perder o imóvel, o consumidor pode arcar com outro prejuízo: a perda dos valores pagos. Caso o banco não consiga vender o imóvel no leilão ou se o maior lance for menor do que a dívida o mutuário não recebe nenhum valor.
Segundo a Lei 9.514, após 30 dias do vencimento de uma ou mais parcelas, o banco pode iniciar o procedimento de execução. Entretanto, a maioria dos contratos prevê que a execução só pode começar em caso de atraso de três ou mais prestações. “Nesse caso, vale a regra mais benéfica ao consumidor. O banco não tem praticamente nenhum risco de ficar no prejuízo. Quando o imóvel vai a leilão, o valor da arrematação é utilizado para quitação integral da dívida (prestações vencidas e vincendas) e se não houver arrematante, ele fica com o bem e pode, em seguida, vendê-lo como outro imóvel qualquer”, esclarece a consultora.
DIREITOS DO CONSUMIDOR
Em caso de execução da dívida através da Lei 9.514, alguns requisitos devem ser observados:
- O consumidor deve ser notificado pessoalmente para quitar a dívida no prazo de 15 dias, quando o contrato tiver mais de um titular (um casal, por exemplo), todos devem ser notificados individualmente;
- O mutuário tem a possibilidade de pagar a dívida até a data do leilão (e não até o fim do prazo da notificação – 15 dias), podendo utilizar o seu FGTS;
- O imóvel deve ser levado a leilão por, no mínimo, 60% de seu valor de mercado; se for arrematado por montante inferior, o leilão pode ser invalidado;
- Quando o valor da arrematação for maior que a dívida, o banco deve repassar a diferença ao devedor, no prazo de cinco dias, contados da data do leilão;
