Foto: Álvaro Barbosa
A compra de um terreno tem sido uma alternativa procurada por muitas pessoas. Seja para investir, construir um imóvel para morar ou para desfrutar momentos de lazer e descanso, a opção é uma boa ideia devido à possibilidade de valorização. Além disso, o comprador tem como vantagem poder construir da forma que melhor atenda suas necessidades e desejos. No entanto, antes de tomar a decisão, é necessário entender a diferença entre lote em condomínio ou loteamento fechado, que pode ser urbano ou rural.
De acordo com a diretora do IBEDEC-MS, Bárbara Grassi, a maior preocupação dos proprietários de lotes é a segurança, seja pelo risco de invasão ou furto de bens deixados no local (até mesmo de materiais de construção). Aí surgem as alternativas do loteamento fechado ou em condomínio. “O condomínio de lotes, segundo o Código Civil, é o conjunto dos terrenos e edificações caracterizado pela existência de partes exclusivas e partes comuns, juridicamente denominado de Condomínio Edilício”, informa.
Embora a lei utilize a denominação “condomínio edilício”, o condomínio pode ser vertical ou horizontal, como acrescenta Grassi. “Trata-se de um empreendimento único (o condomínio), onde cada proprietário possui seu lote (e respectivas edificações e benfeitorias) de forma individual (exclusiva), e uma participação (fração ideal) nas partes comuns. Embora faça parte de um todo (o condomínio), cada lote possui registro (‘escritura’) próprio e individualizado, e pode ser vendido, doado, ou alienado, por exemplo, a critério do proprietário, sem qualquer interferência do Condomínio ou dos demais condôminos”, explica.
As partes comuns correspondem aos bens móveis e imóveis que compõem o condomínio. “Como as áreas de lazer, portaria, ruas e avenidas internas, jardins, muros ou cercas, sistema de segurança mantido pelo condomínio, etc., que são utilizadas em comum pelos condôminos, não podendo ser alienadas separadamente ou divididas. Embora cada condômino seja proprietário das partes comuns na proporção da fração ideal do seu lote e/ou edificação, todos possuem iguais direitos de uso e acesso a elas”, ressalta.
A diretora explica que, no condomínio, o rateio das despesas com a manutenção dos bens e serviços de uso comum e eventuais obras de melhoria é feito na forma prevista na convenção condominial, e obriga a todos os condôminos, ainda que não utilizem tais bens ou serviços ou não usufruam das melhorias. “O lote responde pelo eventual inadimplemento de tais obrigações, podendo ser penhorado e – inclusive – levado a leilão para o pagamento do débito”. Ela acrescenta que, uma vez instituído o Condomínio, não existe possibilidade de extingui-lo, exceto se todos os proprietários assim o desejarem.
Já nos chamados loteamentos fechados não existe a figura do condomínio. Cada proprietário possui um lote como outro qualquer, com registro próprio (ou “escritura própria”), mas que não faz parte de um todo. “Nessa modalidade, as partes de uso coletivo (áreas de lazer, portaria, ruas e avenidas internas, jardins, muros ou cercas, sistema de segurança, etc.) são administradas por uma associação de moradores, muitas vezes denominadas figurativamente de condomínio, mas que possuem natureza jurídica totalmente diferente do condomínio edilício”, conta Bárbara.
As partes de utilização coletiva pertencem à própria associação ou ao poder público, que – por alguma modalidade jurídica – cede o uso à associação de forma exclusiva, desde que esta faça a respectiva manutenção. “Além disso, no loteamento fechado, o proprietário se filia à associação de moradores obrigatoriamente ou por livre arbítrio. A filiação é obrigatória quando o registro (‘escritura’) do lote prevê esta obrigação, e facultativa para os demais casos”, completa Bárbara Grassi.
A grande dificuldade enfrentada pelas associações de moradores diz respeito à obrigatoriedade de pagamento do rateio das despesas com a manutenção dos bens e serviços de uso comum, e eventuais obras de melhoria, que é feito de acordo com o estatuto social. “Ao contrário da taxa de condomínio, a contribuição social não é um título executivo, ou seja, a associação não pode protestar o débito, e – em caso de cobrança judicial – precisa recorrer a uma ação ordinária (de conhecimento), mais morosa que as ações de execução. Além disso, o imóvel não responde pelo débito, o que muitas vezes pode frustrar o recebimento, mesmo que a associação tenha uma sentença favorável”, afirma a diretora.
Em situação mais complicada estão os loteamentos fechados cuja filiação à associação de moradores não é obrigatória. “Nessa hipótese, o proprietário que não se filiar, ou deixar de ser filiado, não está obrigado ao pagamento da contribuição associativa (equivalente à taxa de condomínio), o que pode inviabilizar a existência da associação e transformar o loteamento fechamento em loteamento aberto, ou seja, em um bairro como outro qualquer. Por isso, a dica para quem pretende lançar ou adquirir um lote em um empreendimento dessa natureza é única: consulte um advogado especialista no assunto, antes de fechar o negócio”, aconselha.
